분양권 전매제한 완화 양도세율 실거주 의무 부담

분양권 전매제한 완화 양도세율 실거주 의무 부담

전매 제한의 해제 및 감소 주택법 시행령개정으로 아파트 분양권 전매제한 기간이 규제지역과 분양가 상한제 적용여부에 따라 기한 변경 및 개선되었습니다. 이번 전매제한 기간 완화는 개정안 공포시행 이전에 이미 분양을 마친 아파트에도 소급 적용이 됩니다. 2022년부터 부동산 경기 침체로 인해 주택 시장이 얼어붙자 이번 정부에서는 올해부터 13 부동산 대책을 통해 실거주 의무를 폐지를 공약했습니다.

실거주 의무 문제

특히 올림픽파크 포레온둔촌주공은 전매제한 완화로 분양권을 2023년 12월 이후부터 매매할 수 있습니다. 하지만 실거주 의무로 잘못 매매했다가는 전과자가 될 수 있습니다. 실거주 의무를 위반하면 징역 1년 이하 아니면 벌금 1000만 원 이하입니다. 실거주 의무는 대통령 시행령으로는 안되고 국회의원이 국회법으로 개정해야 합니다. 그러니 둔촌주공 아파트는 완판은 되었지만 앞으로 난관이 많습니다. 아직 12월까지는 시간이 많이 남아 있지만 여전히 정국이 냉랭한 상태라 장담하기 어렵습니다.

분양권 전매제한 기간

분양권의 경우 그동안은 규제지역이 아닌 수도권이나 지방광역시, 민간택지에서 건설제공되는 주택의 경우 6개월의 분양권 전매제한 기간이 적용되었었습니다. 분양권 전매제한 기간이 비교적 짧다보니 단기 투자 목적으로 분양권 전매를 하는 수요가 몰리면서 주택가격의 급상승 현상이 일어나곤 했습니다. 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역 민간택지에서 건설공급되는 주택은 분양권 전매제한 기간이 6개월에서 소유권이전등기일까지로 변경 강화되었습니다.

지방공공택지에 공급되는 아파트의 분양권 전매제한 기간이 투기과열지구에서는 이전 3년에서 4년으로 변경되었고, 그 외지역은 1년에서 3년으로 연장되었습니다. 지방광역시 민간택지 공급주택의 분양권 또한 이전 6개월에서 소유권이전등기일까지로 바뀌었으니 참고해주시기 바랍니다.

분양권전매제한이란

전매제한 제도는 1981년에 처음 도입되었습니다. 주택을 분양받은 후 일정기간 동안 다른사람에게 팔지 못하게 제한하는 것으로 분양권 전매가 투기 수단의 하나로 활용되고 과도하게 부동산 투기를 막기 위해 제정되었습니다. 분양가상한제가 시행되고 일정금액 이상은 가격이 오를수 없기 때문에 신규 분양현장은 무요건 프리미엄이 생길 수 밖에 없는데요. 그렇게 되면 초기 자신이 들인 금액 대비 향후 시세차익이 많아지기 때문에 부동산 투기로 악용될 가능성이 높은 것이 바로 전매입니다.

분양권 전매란

주택을 분양받은 사람이 다른사람에게 넘기며 입주자를 변화하는 것을 의미합니다. 청약 신청시 주택청약계좌 가입자에게 공급한 분양아파트 입주권을 분양권 혹은 당첨권이라 하는데 이 권리를 제3자에게 되파는 것이 바로 분양권전매입니다. 분양권전매는 부동산투기 억제를 위해 금지하다가 IMF 이후 다시 허용되었습다. 분양권전매를 이용하면 청약에 당첨만 된다면 분양마감 직후부터 오르는 프리미엄을 수익으로 얻어갈 수 있는 큰 강점이 있습니다.

등기전에 파는것이니 잔금에 대한 부담감도 없구요. 하지만 당연시 부동산 투기로 전향되는 분위기 때문에 정부에서는 다시 주택법을 개정하였고, 투기과열지구는 분양권전매제한이 생겼습니다. 분양권전매제한을 받게 되는 지역의 부동산은 소유권 이전등기가 완전한 후에도 일정기간 이후에 매매할 수 있게 되었습니다.

분양권 전매제한 위반시 조치

분양권 전매제한 규제는 각 지역 및 건물에 따라 다를 수 있습니다. 6개월에서 최장 10년까지 제한기간이 적용되기 때문에 투자시 해당 내용을 꼼꼼하게 확인하시고 진행하셔야 합니다. 해당 구역에서 기준을 벗어난 시점에 거래 가격 이루어지게 되면 판매자와 구입자 모두 불법행위로 간주되어 3년 이하의 징역 아니면 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 전매행위 위반자와 알선자는 10년간 입주자격 제한조치까지 적용받게 됩니다.

또한 분양권 연관 취득세와 양도세도 세법개정을 통해 강화되었습니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 입주권과 분양권은 다른 주택을 취득하게 되는 경우 주택수에 포함되며, 준공된 이후 취득세를 납부하는 경우에도 분양권 취득시점의 주택수가 적용되어 취득세를 중과하게 되는 것입니다. 양도세 역시 2021년 1월 1일 이후부터 적용되게 됩니다.

자주 묻는 질문