재개발 재건축 사업성 전망 방법 대지지분 건폐율 용적률

재개발 재건축 사업성 전망 방법 대지지분 건폐율 용적률

용적률과 건폐율은 아파트가 재건축이 될 수 있을지 말지를 가늠하는 필요한 지표가 됩니다. 용적률과 건폐율의 구체적인 의미와 확인 방법, 재건축 확률이 높은 용적률과 건폐율을 정리해봅니다. 대지 면적 대비 연면적지상의 층별 바닥 면적 합계 비율 ex. 11층 아파트라면, 1층에서 11층까지의 바닥 면적을 더한 합이 연공간이 됩니다. 용적률은 지상에 건물을 올릴 수 있는 면적 비율로, 세로로 얼마나 높게 지을 수 있는지를 알려줍니다. 용적률을 계산할 때는 지하층 바닥면적 혹은 지상에 위치하더라도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외합니다.

현재 용적률이 낮으면 건물의 층수가 낮다는 것을, 용적률이 높으면 건물의 층수가 높다는 것을 의미합니다.

건폐율 대지면적에 대한 건축면적대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우 이들 건축면적의 합계의 비율 건폐율건축면적divide대지면적X100 건폐율은 대지면적 중 최대한 건축할 수 있는 면적을 나타내는 비율입니다. 건폐율이 높을수록 건축할 수 있는 건축면적도 큽니다. 건폐율은 용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용합니다. 용적률 대지면적에 대한 연면적대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우 이들 연면적의 합계의 비율 용적률건축연면적divide대지면적X100 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외합니다.

용적률 계산방법

용적률 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율 즉, 용적률 건축물의 지상층 연면적 divide 대지면적 times 100입니다. 활용적인 측면에서는 위 수식을 지상층 연면적을 구출하는 수식으로 변경하면 편리합니다. 변경하면, 지상층 연면적 대지면적 times 용적률이 됩니다. 예를 들어 A라는 토지의 대지공간이 300이고 용적률이 200라고 한다면, 300 times 200 600 가 됩니다.

따라서, A라는 토지에는 최대 600 한도 내에서 지상층 연면적을 건축할 수가 있습니다.

재건축에 유리한 용적률과 건폐율

재건축 대상이 되는 건설 아파트는 통상 용적률과 건폐율이 낮을 수록 수익성 면에서 유리합니다. 재건축으로 용적률과 건폐률을 높여 건물을 위로 높이거나 가로로 넓혀 세대 수 확보 과거 세대수 외 신규 일반 분양 물량을 늘릴 수 있기 때문입니다.

– 일반적으로 업계에서 재건축이 가능하다고 보는 용적률 상한선은 200% 입니다. 200% 보다. 더 높아지면 재건축으로 인한 사업성이 낮아서 리모델링이 더 유리하다고 봅니다.

용적률 계산방법 예제

위 그림의 예제처럼 대지 100평에 지상 1 4층까지 각층 50평씩 총 200평 그리고 지하 1층에 50평의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다. 용적률 건축물의 지상층 연면적 divide 대지면적 times 100 200 divide 100 times 100 200가 됩니다. 다만, 위에 용적률 계산할 때는 지하층의 면적은 포함하지 않는 것에 주의하셔야 합니다.

용적률건폐율이 낮기만 하면 될까?

1. 소형 평수 재건축 아파트 용적률건폐율이 낮더라도 소형 평수 중심의 아파트는 조심하여야 합니다. 소형 평수 중심의 아파트가 중대형 평수 아파트로 재건축 될 경우, 세대 수가 크게 늘지 않을 수 있습니다. 이 경우 일반 분양 물량이 크게 늘지 않아 조합원 분담금의 부담이 커질 수 있습니다. 일반 물량을 만들어 낼 여유가 적어 사업성이 낮다고 판단되는 경우 재건축이 아닌 리모델링으로 진행되어야 할 수도 있습니다.

2. 세대당 평균 대지지분 열정이 넘쳐이정열 지음, , p.177. 의 지은이가 제의하는 분석법으로, 총 대지면적을 세대수로 나누어 각 세대가 갖는 대지지분을 파악합니다. 이 값이 크다는 것은 조합원 세대가 갖는 대지지분이 크다는 것을 의미합니다. 과거 조합원의 대지지분이 크면 일반 분양 물량을 늘릴 수 있는 가능성도 커지기 때문에, 재건축으로 인한 수익성도 좋다고 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문